楼盘推广策划方案（楼盘营销推广方案怎么写靠近医院）

一、怎样策划房屋销售的营销方案

第一节:销售策划概述 销售策划一般指:项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等 第二节:销售策划与项目策划的区别 简单而言,二者区别在于项目策划是”纲”,销售策划则是”目”,”纲”举才能”目”张。 一:项目策划所包涵内容: (一)市场调查 项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议 (二)目标客户分析 经济背景:经济实力/行业特征/公司、家庭 文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 (三)价格定位 理论价格/成交价格/租金价格/价格策略 (四)入市时机、入市姿态 (五)广告策略 广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控 (六)媒介策略 媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算 (七)推广费用 现场包装(营销中心、示范单位、围板等)、印刷品(销售文件、售楼书等)、媒介投放 二:销售策划所包涵内容: (一)销售现场准备 (二)销售代表培训 (三)销售现场管理 (四)房号销控管理 (四)销售阶段总结 (五)销售广告评估 (六)客户跟进服务 (七)阶段性营销方案调整 第三节:销售策划的内容及步骤 一:项目研究:即项目销售市场及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。 二:市场调研:对所有竞争对手的详细了解,所谓”知己知彼、百战不殆”。三:项目优劣势分析:针对项目的销售状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。 四:项目再定位:根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场需求,做项目市场定位的调整。 五:项目销售思路: (一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。 (二)主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。 一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。 (三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。 六:项目销售策略: (一)项目入市时机选择 理想的入市时机:我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机,而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场,是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。 根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态,一般应具备: 1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求; 2、你已经知道目标客户是哪些人; 3、你知道你的价格适合的目标客户; 4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点; 5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题; 6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式; 7、已制定出具竞争力的入市价格策略; 8、制定合理的销控表; 9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案; 10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划; 11、尽力完善现场氛围; 12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市; 13、其他外部条件也很合适。 二)项目广告宣传计划 当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后,制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排,广告主题的安排,广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点,采用不同的传播渠道与推广手段,更要综合各种媒体的不同优势,充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源,来实现广告的最终目的:降低客户成本,一切为了销售! (三)销售部署 房地产销售的阶段性非常强,如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整,体现了操盘者的控制局面的能力,同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是:保持进度与策略节奏一致–预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题–如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析–资金积压、广告推广、税费变化等。 第四节:销售策划的原则 一:创新原则 随着时代的发展,传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求,更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看,包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施,大多能产生更强烈、更快速的反应,能引起消费者对房产的注意,这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论,提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。 二:资源整合原则 整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上,通过市场渠道,围绕具体项目,有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织,并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合,形成合力,高效运作,从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制,并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式,整合营销克服了一般营销模式”中间强、两头弱”的缺陷,同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合,提高房地产行业内部专业化分工与协作,其优势在于:智能互补、利益共享、风险共担。 三:系统原则 房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程,其中心是顾客。顾客的需求千差万别,注定房地产营销策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征,还要体现市场特征和消费习惯及发展要求,体现市场的要求。 房地产营销首先应从产品做起,从提高楼盘综合素质做起,从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入,人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园 可谓名目繁多,层出不穷,这种暗合市场需求发展趋势的”卖点”一经发布,就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵,也进一步证实:在买方市场下,只有以人的需求为本,深入市场、把握市场,制定切实可行的营销方案,才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。 四:可操作性原则 销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风,充分考虑操作中可能会遇到的种种困难,制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度,提高策划成功率。 第五节:检验销售策划的成果 随着市场竞争态势的不断发展,各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响,有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况,那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握,同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断,如此才能保证策划定位的稳定性,否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此,销售策划定位或重新定位的原则都在于:保持稳定,动态调整。要做到这点,就要避免销售策划定位发生大的动荡,也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系,尽量使项目保持健康的销售状态。

二、楼盘推广方案怎么做？

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一、对于尾盘销售，我个人建议不要采取不同户型不同价格的策略，我认为对于项目销售进展到现在想在短的时间内消化掉项目应该要有吸引力。多数人认为尾盘就是垃圾户型，在各方面都是别人挑剩下的。其实完全可以通过媒体说明尾盘的优点。例如：是完整的现房，不用担心后期的工程质量和遗留问题，对小区的绿化、物业管理等方面也可以直接看到。况且每个人的喜好不一，说不定可以摘到最后的金苹果。 目前的销售抗性是产品户型的本身和价格。要想解决这2方面的问题，第一应该在价格上要有吸引力，而且要一步到位，另外就是保持户型的吸引性，如果这个阶段好的好户型没有吸引，不好户型抗性依然存在，那么此次策略就失败了，让好一点的户型带动吸引力，所以清盘销售所有户型成本价+100元，具体价格根据实际情况，根据其它楼盘价格情况具体再定，目的是要有很大的吸引性。具体操作 1、纸煤支持，不间断的报纸广告 2、在自己项目周边的大型楼体户外广告上挂巨型条幅 3、电话回访，对于登记的客户有着重的电话回访，强调户型和现场的气氛。 4、回馈老客户，让老客户带动销售。二、代理尾盘相当也要有代理费，这可以由双方协商。一般是在代理方销售金额的2%-3%。三、那要看哪个方案可行，不过既然开发商要找代理，那他的老方案我想一定是达不到效果的。还是自己出一个比较好。四、当然要对这个项目及其周边项目做一个详细的市场调研，看看是否有利可图。不过代理销售是双方都要看销售额，也就是说你只要销售的好，你才能挣出代理期间的各种费用。开发商更是等着你的销售来清盘。所以如果销售的不好，谁都挺不下去。
楼盘销售方案主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。 主要还是要结合当地的市场，迎合消费者选择房产的心理因素，价格因素还有社会文化因素等等来做，可以找专业的策划公司来做。 出现负面消息，不能一味得欺瞒大众，主要是给大众一个真相吧，这样子才会让人信任。另外也要在网络上找出这些负面信息来源，适当引导和弱化，减少影响。 还是要做好预防工作吧，这也是目前为什么很多企业做舆情监测的原因，楼主可以上网搜一下，这样的信息很多的。也可以打电话到专业公司询问。

三、一个楼盘，在没有什么广告推广的情况下，怎样做好营销？

没有任何广告推广，我可以理解为没有做有资金广告宣传，零费用推广。
1，定位，决定方向。
2，以收卒呆兔的方式，对新楼盘而言，这个是比较逼近失败的方向，况且是现在中国房市的惨景。对老楼盘，除非口碑营销做的很好，或者前期运作比较成功。
3，在这种前提下：
a,电话营销无疑会体现很大的优势出来,
b,人脉营销也是不错的选择，
c,产业链上下游营销值得尝试
d,会议营销相对以上有一定的成本，属于和电话营销是直接或间接关联，效果还是比较理想的。
个人拙见，仅供参考！
1.可以的。但个人建议以公司名义签，因为个人和公司签提点是不一样的。记得不要签署一些对自己不利的条款，比如售楼处、宣传费用承包或者抵押金之类
2.全案推广策划书一般包括当地房地产市场概况简析（含房地产市场基本情况概述、当地房地产市场概况及动态分析、项目概况及swot分析、项目市场定位策略建议（含项目目标客户群体定位、项目形象、功能定位、项目案名建议）、项目营销策略建议 （含总体营销策略和思路、销售策略、价格定位及策略、促销策略）项目营销推广策略（含公共传播媒体分析、典型项目推广及包装分析、本项目整合传播swot分析及实施策略、项目前期推广节奏及方案、媒体投放计划表、项目营销推广费用预算）、项目包装方案（含客户接待中心包装、样板间包装、
工地现场包装、vi系统、户外、宣传品、销售资料设计包装建议、包装费用预算）销售组织及培训内容（含组织架构、岗位职责分工、行政管理制度、销售管理）置业顾问培训实施计划

3.市调调什么
（1）你需要了解当地房地产市场的整体状况，侧重于该城市的gdp增长状况，该城市的人均可支配收入多少，该城市的人口增长状况，一手房和二手房销售现状
（2）了解当地在售楼盘的基本信息，其中包括建筑风格、开发体量、户型面积段以及各面积段的户型数量、价格、销售状况、基本宣传策略、开发公司财务状况、员工基本素质评价、亮点概述、客户对该项目的认可程度评价等
（3）了解当地媒体状况，价格、所针对的人群、发行量或者收视率、客户认可度、版面或者时间所导致的广告效果差别
（4）解你客户的需求，了解这个项目客户所接受价格、户型格局
（5）深入了解你所操作楼盘的基本信息，深入挖掘该项目的优势—-注意两个原则：第一的和唯一的
调研周期根据要求、难度、项目体量，开发商期望值以及给的价钱而定，几天到一年不等，一般做全案的话需要调研1到6个月
4.格式就不在这里发了吧
5.户外广告一般包括，户外主形象广告（楼体或者擎天柱）、工地围墙、站牌广告、道旗、项目导引系统，除户外主形象广告和项目导引系统外，其他需要不定期更换。主要入手点为项目主广告语、形象定位、客户群的细分结果以及核心卖点格式为psd格式。
6.户外广告需要图库、平面设计人员、文案人员（文案可由策划兼任）。市调内容其实在上面的市调中包括，此时无非就是选择价格低廉质地优异的印刷厂。工作日嘛主要看开发商定稿时间，一般印刷制作时间一周到十天足够了，其他的就是设计修改时间。
7.全案的话是服务至项目销售结束的，这个主要看项目质素、当地市场和你公司的能力而定
8.全案的话一般收费包括两部分前期策划，和后期推广，如果有销售的话是另外算的，前期的话服务费从几万到几十万乃至上百万不等，后期推广收取月费，2到3万每月，销售佣金，以公司名义签定的话，以销售成交额为准，佣金从1%到3%不等，个别知名大公司可以要到5%。然后如果管销售，还可以约定一个价格，在这个价格之内的，佣金收取比例为0.5%到1%超出部分3：7或者2：8分账（开发商拿7或者8）
9.合作方式一般有顾问式营销、全案代理、销售代理、营销策划代理、广告代理
10.如果你要做的话，建议最好请一两个策划高手压阵。然后和开发商谈合同的时候记得一定要著名，媒体你们指定，价格开发商谈。
11.去看市场啊，基本上就是大体了解我前面说的内容。感觉你自己去估计用处不大，因为你不知道如何去获得你要的这些数据
12.资深房地产策划人，有兴趣的话聊聊吧，我qq715379323

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