房地产项目推售计划（月度营销方案）

一、房地产宣传手段有哪些 ？

：项目策划所包涵内容：

（一）市场调查

项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背

景、结论和建议

（二）目标客户分析

经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭

文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

（三）价格定位

理论价格/成交价格/租金价格/价格策略

（四）入市时机、入市姿态

（五）广告策略

广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控

（六）媒介策略 房策网
http://www.fangce.net

媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算

（七）推广费用

现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放

二：销售策划所包涵内容：

（一）销售现场准备

（二）销售代表培训

（三）销售现场管理

（四）房号销控管理

（四）销售阶段总结

（五）销售广告评估

（六）客户跟进服务

（七）阶段性营销方案调整

第三节：销售策划的内容及步骤

一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价

位、购买理由等。

二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。

三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。

四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。

五：项目销售思路：

（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。

（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统

一的主题。

一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。

（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，

两次宣传间隔的时间不能太长。

六：项目销售策略：

（一）项目入市时机选择

理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。

根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：

1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；

2、你已经知道目标客户是哪些人；

3、你知道你的价格适合的目标客户；

4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；

5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；

6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式；

7、已制定出具竞争力的入市价格策略；

8、制定合理的销控表；

9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;

10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；

11、尽力完善现场氛围；

12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；

13、其他外部条件也很合适。

（二）项目广告宣传计划

当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的

的必要步骤。而一个可操作的完整

的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部

分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的

不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，

一切为了销售！

（三）销售部署

房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者

的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与

策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配

套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。

第四节：销售策划的原则

二、房地产媒体宣传推广方案需要考虑哪些因素？

房地产媒体宣传推广方案需要考虑以下因素：

1. 地段的价值到地段景观的特殊性，地段历史渊源及文化的特殊性，项目规划设计、产品设计的独特性等等
2. 房地产实力以及认识度。可在进行宣传时进行一定的诉求，彰显开发实力，突出品牌效应。
3. 楼盘项目的理念，从服务、性价比、综合品质、品牌等方面进行考虑。
4. 目标客户群体的分布位置、消费水平及客户的需求。
5. 哪种媒体能更好的达到推广效果
房地产媒体宣传推广方案需要考虑以下因素：
1. 地段的价值到地段景观的特殊性，地段历史渊源及文化的特殊性，项目规划设计、产品设计的独特性等等
2. 房地产实力以及认识度。可在进行宣传时进行一定的诉求，彰显开发实力，突出品牌效应。
3. 楼盘项目的理念，从服务、性价比、综合品质、品牌等方面进行考虑。
4. 目标客户群体的分布位置、消费水平及客户的需求。
5. 哪种媒体能更好的达到推广效果
首先，我们在选择广告媒体时，可以根据自身房地产的条件、房地产项目的特点、所针对的目标客户等等来选择一家或者多家媒体进行房地产项目的宣传工作。比如可以通过报纸将房地产项目的信息在最短的时间内传达到所需要传达到的角落。还可以通过电视、广播等媒体进行广告的投放，在投放时，要分时段的进行周期性的投放，这样才能够达到最佳的广告效果。
其次，在房地产媒体投放计划时，需要先确定房地产广告推广的重点。通过项目的定位和市场的定位，分析出房地产广告推广的重点。比如我们可以根据房地产项目所在的环境优点进行推广，也可以根据房地产项目的户型特色来进行推广。总结出自身房地产项目与其它房地产项目的优劣势，择优而入进行推广，将自身房地产项目的优势扩大到最大化。
最后，在投放媒体时，要按照房地产项目的房地产销售知识与进度来投放。才能够给房地产销售过程中带来源源不断的客户。投放的时期，可以选择在房地产项目开盘时、房地产项目开盘后、房地产销售的中间期、强销期等等来进行投放。一定要选择恰当的时期进行媒体投放，才能够获得巨大的收益。

三、楼盘推广方案怎么做？

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一、对于尾盘销售，我个人建议不要采取不同户型不同价格的策略，我认为对于项目销售进展到现在想在短的时间内消化掉项目应该要有吸引力。多数人认为尾盘就是垃圾户型，在各方面都是别人挑剩下的。其实完全可以通过媒体说明尾盘的优点。例如：是完整的现房，不用担心后期的工程质量和遗留问题，对小区的绿化、物业管理等方面也可以直接看到。况且每个人的喜好不一，说不定可以摘到最后的金苹果。 目前的销售抗性是产品户型的本身和价格。要想解决这2方面的问题，第一应该在价格上要有吸引力，而且要一步到位，另外就是保持户型的吸引性，如果这个阶段好的好户型没有吸引，不好户型抗性依然存在，那么此次策略就失败了，让好一点的户型带动吸引力，所以清盘销售所有户型成本价+100元，具体价格根据实际情况，根据其它楼盘价格情况具体再定，目的是要有很大的吸引性。具体操作 1、纸煤支持，不间断的报纸广告 2、在自己项目周边的大型楼体户外广告上挂巨型条幅 3、电话回访，对于登记的客户有着重的电话回访，强调户型和现场的气氛。 4、回馈老客户，让老客户带动销售。二、代理尾盘相当也要有代理费，这可以由双方协商。一般是在代理方销售金额的2%-3%。三、那要看哪个方案可行，不过既然开发商要找代理，那他的老方案我想一定是达不到效果的。还是自己出一个比较好。四、当然要对这个项目及其周边项目做一个详细的市场调研，看看是否有利可图。不过代理销售是双方都要看销售额，也就是说你只要销售的好，你才能挣出代理期间的各种费用。开发商更是等着你的销售来清盘。所以如果销售的不好，谁都挺不下去。
楼盘销售方案主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。 主要还是要结合当地的市场，迎合消费者选择房产的心理因素，价格因素还有社会文化因素等等来做，可以找专业的策划公司来做。 出现负面消息，不能一味得欺瞒大众，主要是给大众一个真相吧，这样子才会让人信任。另外也要在网络上找出这些负面信息来源，适当引导和弱化，减少影响。 还是要做好预防工作吧，这也是目前为什么很多企业做舆情监测的原因，楼主可以上网搜一下，这样的信息很多的。也可以打电话到专业公司询问。

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