一、怎样策划房屋销售的营销方案

房地产营销策划推广

第一节:销售策划概述
销售策划一般指:项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等
第二节:销售策划与项目策划的区别
简单而言,二者区别在于项目策划是”纲”,销售策划则是”目”,”纲”举才能”目”张。
一:项目策划所包涵内容:
(一)市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景:经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机、入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心、示范单位、围板等)、印刷品(销售文件、售楼书等)、媒介投放
二:销售策划所包涵内容:
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节:销售策划的内容及步骤
一:项目研究:即项目销售市场及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二:市场调研:对所有竞争对手的详细了解,所谓”知己知彼、百战不殆”。
三:项目优劣势分析:针对项目的销售状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。
四:项目再定位:根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场需求,做项目市场定位的调整。
五:项目销售思路:
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。
六:项目销售策略:
(一)项目入市时机选择
理想的入市时机:我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机,而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场,是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态,一般应具备:
1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;
2、你已经知道目标客户是哪些人;
3、你知道你的价格适合的目标客户;
4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;
5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;
6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式;
7、已制定出具竞争力的入市价格策略;
8、制定合理的销控表;
9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;
11、尽力完善现场氛围;
12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;
13、其他外部条件也很合适。
二)项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后,制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排,广告主题的安排,广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点,采用不同的传播渠道与推广手段,更要综合各种媒体的不同优势,充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源,来实现广告的最终目的:降低客户成本,一切为了销售!
(三)销售部署
房地产销售的阶段性非常强,如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整,体现了操盘者的控制局面的能力,同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是:保持进度与策略节奏一致–预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题–如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析–资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节:销售策划的原则
一:创新原则
随着时代的发展,传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求,更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看,包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施,大多能产生更强烈、更快速的反应,能引起消费者对房产的注意,这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论,提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二:资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上,通过市场渠道,围绕具体项目,有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织,并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合,形成合力,高效运作,从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制,并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式,整合营销克服了一般营销模式”中间强、两头弱”的缺陷,同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合,提高房地产行业内部专业化分工与协作,其优势在于:智能互补、利益共享、风险共担。
三:系统原则
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程,其中心是顾客。顾客的需求千差万别,注定房地产营销策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征,还要体现市场特征和消费习惯及发展要求,体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起,从提高楼盘综合素质做起,从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入,人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园 可谓名目繁多,层出不穷,这种暗合市场需求发展趋势的”卖点”一经发布,就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵,也进一步证实:在买方市场下,只有以人的需求为本,深入市场、把握市场,制定切实可行的营销方案,才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四:可操作性原则
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风,充分考虑操作中可能会遇到的种种困难,制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度,提高策划成功率。
第五节:检验销售策划的成果
随着市场竞争态势的不断发展,各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响,有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况,那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握,同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断,如此才能保证策划定位的稳定性,否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此,销售策划定位或重新定位的原则都在于:保持稳定,动态调整。要做到这点,就要避免销售策划定位发生大的动荡,也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系,尽量使项目保持健康的销售状态。
优秀企划案的八大要素 1、格式标准,思路清晰;(参考上述行销企划案标准模板) 2、方案可操作性强,符合企业实际; 3、思路有突破,有创新的亮点; 4、费用预算合理。用最少钱办最多事; 5、对各种可能出现的意外,有具体可行的解决之法; 6、利用一切可能方式,宣传企业和品牌; 7、充分考虑相关部门的合理建议,减少执行时的摩擦; 8、企划案实施要有具体的执行监督和跟踪测评,后期进行总结。 附:行销企划案标准模板 一、 导言 本案的目的与目标 宣传项目概念及产品知识,提高产品、企业的知名度,促进产品销售 二、 行销市场环境分析 (一)市场分析 1、市场规模 2、重要品牌占有率 3、价格结构 4、通路结构 5、推广结构 6、商品生命周期 7、进入障碍分析 (二)竞争者分析 1、主要品牌产品特色分析 2、主要品牌产品价格分析 3、主要品牌通路分布分析 4、主要品牌目标市场区隔分析 5、主要品牌定位分析 6、主要品牌广告活动分析 7、主要品牌促销活动分析 8、主要品牌整体竞争力分析 (三)商品分析 1、商品的包装方式、规格大小、各种包装的售价、各种包装的销售比例 2、商品的特色与卖点 3、各商品的行销区域及上市时间 4、各商品的季节性销售状况 5、各商品在不同通路上的销售比例 (四)消费者分析 1、重要的使用者与购买者是谁?是否为同一个人?购买总数量? 2、消费者在购买时,会受到哪些因素影响?购买重要动机为何? 3、消费者在什么时候购买?经常在哪些地点购买?或时间、地点均不定? 4、消费者对商品的要求条件重要有哪些? 5、消费者每天、每周、每月或每年的使用次数?使用量? 6、消费者大多经由哪些渠道得知商品讯息? 7、消费者对此类商品的品牌忠诚度如何?很高或很低? 8、消费者对此类商品的价格敏感度高低如何?对品牌敏感度高低如何?对促销敏感度高低如何?对广告吸引力敏感度高低如何? 9、不同消费者是否有不同包装容量的需求? 三、 定位:产品现况定位 1、市场对象:什么人买?什么人用? 2、广告诉求对象:卖给什么人? 3、产品的印象及所要塑造的个性。 4、定位就是产品的位置,究竟站在哪里?您要选好、站好、永远站稳,让人家很清楚。 四、 问题点及机会点 1、问题点分析与克服 2、机会点分析与掌握 五、 行销计划 (一)行销目标 (二)定位 (三)目标市场 (四)产品特色与独特卖点 (五)行销通路布局 (六)销售地区布局 (七)定价策略 (八)上市时间点 六、 广告计划 (一)广告目标 (二)广告诉求对象 (三)消费者利益点与支持点 (四)广告呈现格调与调性、人物、背景、视觉 (五)创意构想与执行 七、 媒体计划 (一)媒体目标 (二)媒体预算 (三)媒体分配 (四)媒体实施期间分配 (五)媒体公关(记者、编辑) 八、 促销活动计划 (一)促销活动目标 (二)促销活动的策略和诱因 (三)促销活动的执行方案内容 (四)促销活动时间表 九、 事件行销与直销行销计划 (一)事件行销计划重点 (二)直效行销计划重点 十、 工作进度总表 十一、 总行销预算表 (一)广告预算 (二)促销预算 (三)媒体公关预算 (四)事件行销预算 (五)宣效行销预算 (六)记者会、发表会预算 (七)市调预算 (八)其他预算
1找到目标客户
2对房子周边的环境熟悉一下,比如大型的商场,交通,购物。以及安全等
3做一些微活动,有奖问答
4结合客户的需求,能帮他解决问题,户口,子女上学,医疗条件辅助条件
5带客户看房,上门服务,亲情关怀,竞争比较大,心理战术做好
6价格,装修,家具,设计风格,尽量灵活
7懂一些风水
8与同类商圈,或者房源进行对比
9打破客户顾虑,把你能想到客户担心的恐惧的都说出来
10后期你懂的,钱啊,签合同啊,办手续啊。入住啊

二、怎样做好一个房产整体网络营销推广方案

房地产营销推广策略

企业上网已经是中国数百万中小企业主熟悉的业务内容了。随着中国互联网行业的不断发展壮大,网络营销作为一种优质快捷的营销手段,已经深深植入了中国广大中小企业的生命线中。

但是雨后春笋般冒出的网络营销公司却让这个庞大的市场存在不小的隐患。标准的行业规范在哪里?你知道网络营销中有哪几大陷阱?

陷阱一:催眠销售

尽管互联网在中国的发展已经有10多年的历史,但是作为网络营销这样一种新型产业,中小企业主们对它的了解仅限于口碑相传的“好”字,至于好在哪里,则是需要网络营销服务商们在合作接洽的同时对客户进行正确引导培训,甚至于提供长时期的顾问式服务。而某些谋求短期利益的网络营销公司则利用客户对行业的不了解,对客户进行“催眠式”销售,目的并不是选取的产品或方式更适合中小企业的发展,而是将产品一股脑地推销出去,大赚一笔,客户的感受和售后服务完全置之不理。

陷阱二:小利诱惑

一些客户对网络营销抱着非常高的期望,投放之后非常迫切地想要见到效果,但是出于对网络营销的不了解,担心消耗成本太高或者认为应该更加精准的投放,一般都会比较谨慎,投放方式有些保守。以搜索营销为例,初次投放搜索竞价的企业来说,开始制订的关键词方案并不完全适合企业的情况,它需要在投放一段时间后不断的修改完善,最终找到一个比较理想的投放方案。

小投资大回报固然是好,但是对初次尝试网络营销的客户来说并不一定能立刻达到这样的效果。规范的网络营销服务商在于客户洽谈的时候会明确指出这一点,并在合约签订后的售后服务中不断补充完善投放方案,让客户达到最佳效果。但如果服务商选择不恰当,或者听信某些“游方道士”的吹嘘,贪图眼前小利,急于求成,就很可能得不到效果和售后服务的保障。

陷阱三:牛皮推荐

网络营销行业的蓬勃发展极大地刺激了产品的推陈出新,面对形形色色的产品宣传,如何进行选择就是摆在客户面前的一道难题。一家好的网络营销公司,绝不可能让这一点成为客户的困扰。因为客户对产品的了解不及网络营销服务商来得深刻,创造网络营销服务价值的渠道商们,应当为客户选择对应他们需求的配套产品,让客户的利益达到最大。这一点也是对网络营销服务商们的要求,如果服务商自己对产品也不够了解,面对客户的时候只能靠吹嘘,那么他的推荐一定是不可信任的,因此,网络营销服务商们的规范和优质直接体现在业务员身上,选择和评估产品是网络营销服务商需要帮客户完成的任务。

陷阱四:惰性服务

网络营销的针对性就是可以锁定核心目标用户,因此企业投放的方案就非常重要。有效的方案可以吸引眼球,带来成交量。但由于网络市场变化较快,之前完善的投放方案经过一段时间后就不再是最适合的了,因此需要企业根据当前的情况及时调整,才能保持最好的推广效果。这一点就是网络营销服务商售后服务的要求,一对一的培训和顾问式是衡量服务商规范与否的必要条件,优质的服务商会主动联络客户,进行方案的优化和完善。

陷阱五:一劳永逸

很多企业片面地以为,只要推行了网络营销就能带来大量订单提升销售。而对于企业其他配套措施比如企业网站、客户热线等缺乏足够重视。尽管推广做得很出色,但是企业网站却内容陈旧,客户热线经常无人接听,网民在其网站上看不到有价值的东西。尽管网络营销能带来更多浏览量,将目标客户和企业进行对接,但能否抓住目标用户,达成销售还要看企业自身,除了企业实力和条件基础,相关的配套措施建设也是必不可少的,这样才能将网络营销带来的目标客户转为真正的用户。但是这一切,游方道士般的网络营销小公司是绝对不会告诉你的。

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一、网络营销首先需要对产品和市场分析,找准推广的切入点(突出你的某一个优势)。然后找些人每天在网络上发帖子、做新闻、博客、评论,甚至花钱做广告和搜索引擎竞价(就是在google、baidu上针对你的产品花钱做广告)。同时,你的网站要根据客户浏览习惯不停地优化,竭尽全力减少客户成就的障碍。而且要做SEO优化,使你的网站能够在搜索引擎中排名靠前。给你2个建议:

1、我经常看http://www.tomx.com/网站,上面有很多实用知识可以学习。

2、招一个有经验网络推广经验(最好还能做网页的)的人帮你,可以省很多事
碧海云帆 网络营销专家

[项目前期策划]

1、市场调研及走势分析、预测

□ 宏观、微观市场走势分析

□ 最新房地产市场行情分析

2、前期产品及市场定位可行性研究

□ 产品定位分析

□ 市场定位潜力分析

□ 市场定位风险分析

□ 市场定位的可行性评价

□ 项目市场定位

3、品牌战略策划

□ 名称确定建议及推广名确定

□ 楼盘风格确定

□ 建筑用料的建议

□ 项目卖点的挖掘及提练

□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境

□ 小区景观设计要点(环境规划)

□ 电梯的设置

□ 停车库设计要点、车位比例及安排

□ 会所功能内容划分及概念的提炼

□ 装修标准

□ 社区服务项目配置建议

□ 物业管理服务项目建议

[项目营销策划]

□ 项目营销阶段性划分

□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议

□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)

□ 价格策略制定

□ 价格体系及付款方式原则

□ 现场包装要点

□ 卖场包装要点

□ 卖场促销要点

□ 展销会举办方案

□ 外销方案制定

□ 制定CS系统(顾客满意系统)

□ AIDAS原理(阶段性促销活动策

三、房产营销怎么做推广?

房地产营销推广策略有哪些

微信营销策划
也许很多人会纳闷, 步不是应该先进行微信二次开发,搭建微信营销平台吗?那么微信营销策划又是做什么呢?将地产项目与微信营销结合起来进行定位:
1、客户定位。房子是针对年轻群体推出的还是别墅型针对高收入群体推出的?先明确你的目标客户是哪一部分人群,有针对性的结合这些人群的心理特点去分析。
2、产品定位。所出售的房子是属于田园风格,还是地中海风情,或者欧美风又或者是饱含古典文化特色的中国风。户型的大小也会对房屋整体风格产生影响,在微信平台将这些特色一一展现出来,当然展现的方式有很多:可以拍一部浪漫的田园风情微电影,或者拍一些漂亮的照片,或者书写一些房子的美好故事。
3、价格定位。价格怎样定才合理?可以在微信公众平台发起问卷调查,综合分析用户的心理价格来确定。
4、营销策略定位。营销的方式有很多,传统房地产的营销方法通常是以线下为主,通过聘请一些兼职人员发放大量的传单,或者做大量的户外广告,或者展会。那么做微信营销,是否需要将营销主力引入线上,或者线上线下结合的方式来进行?这些营销人员都必须谨慎考虑。
在整个的微信营销过程中,房地产需要明确定位的目的是协助或者主导楼盘的宣传推广,帮助房地产的营销人员在不同渠道创造更多销售机会,促进客户的购买率。
第二步:微信营销平台制定
房地产企业和餐饮企业不同,消费者每天都需要吃饭,但对于房子的购买,可能20或者30年才会有一次,是一辈子的家。因此,在制定微信营销平台时要考虑到这些因素,要让购房者在多次的查看、对比、咨询过程中,既能够方便客户节省客户时间,又能够让全面了解详细信息。因此对于公众账号名称拟定、微信官网建设、微信栏目架构都要拟定一个详细的方案。
第三步:推广
房产营销按照以下做推广,房产营销中,推广是非常重要的一步,为什么很多房地产企业会大量的做广告、户外广告、电梯广告、公交站牌广告,随处可见房地产广告的身影。
1. 推广二维码,在客户最常见到的户外广告上印上二维码,扫一扫二维码就能领取礼品,既体现科技感而且还时尚好玩;
2. 网络媒体推广,可以和合作的媒体互推,也可以在门户网站进行推广,借助名人微博、知名论坛等推广,还可以通过百度竞价来推广;
3. 平面媒体推在X展架上、报纸杂志上都可以印上二维码,还有电梯广告。就以笔者每天看到的电梯广告而言,几乎都会印上二维码,二维码的设计亦是别出心裁,围棋状、用蛋糕盘托着的二维码等等;
4. 运营维护,地产微信营销运营人员能否在微信平台和用户一起互动呢?比如随时发起一些大转盘、抽奖、房屋装修知识问卷。借助经过微信二次开发后的会员系统,对客户分组管理,定期向客户发起一些问候,做一些有针对性的节日活动。像即将来到的中秋节,可以策划一起中秋节微信活动,让客户能够感受到切实的关怀,而不仅仅是一个房屋销售人员。
销售周期划分及策略
准备期: 项目立项启动至项目预售开始之前
★ 项目入市的形象导入,认知度从无到有。
宣传策略:以项目形象宣传为主,内容包括项目总体介绍、区位及定位发展;媒体以电视、户外、工地围挡、售楼处等面向全体市场的媒介宣传,辅以楼书和销售单页。
需要《营销策划方案评审单》 、《设计任务沟通单》(见销售前期管理流程、作业指引)
售楼处启用。

蓄客期 :项目开始接受市场客户问询及登记至开盘之前,一般在预售证取得为启动节点。
宣传策略:项目总体卖点归纳,样板间开放,首期入市产品介绍。此期间仍以项目总体卖点宣传为主,通过直投、售楼处接待客户、销售单页。
销售策略:重点通过蓄客,对来访来电客户需求进行统计,在前期市场调查的基础上具体到本项目客户的产品需求情况,竞争对手入市周期与产品特点。为下阶段推出产品、定价提供决策依据。
需要根据《价格审批流程》完成首期入市产品定价及销控;销售团队接待客户说辞需以项目销控表及《销售手册》为准。销售经理在例会上组织置业顾问分析《客户来访登记》中记录的情况,将结果上报。在开盘前做销控表及价格表。
预定房源客户需缴纳部分诚意金或定金,签署认购协议,登记客户信息。认购协议应包含房源信息、附属房产信息、诚意金、选房成功与否后续双方权责等内容。

开盘 :公开发售房源、签约
开盘不是必须的销售阶段,其目的是促销和项目宣传。如果常规销售已经解决大部分销售目标的情况下,开盘仅仅是形式,其签约、收取房款的内容均可以在日常销售中完成。
开盘工作内容:客户选房及附属物、签约及付款(付款时间也可以另行)、现场宣传推广活动。
开盘是对销售方案的执行,本身就是销售节点的手段之一,不包含策略,重在执行流程。

持续销售期 :包含强销期至常规销售阶段
在有前期市场宣传推广及客户积累情况下对现有房源自然销售。
宣传策略:延续原有宣传,注意由于产品在建设中,未见全貌因此对项目整体优势及规划、景观等内容需要持续宣传;同时对项目在售产品具体如户型、配套以及促销策略直接传递。上述两者交替或者伴随出现。
销售策略:针对现有产品组合,按照销售目标向客户推荐,随着可售房源减少,产品组合有限,需要增加销售说辞及针对性促销。同时不断累积新客户,注重客户关系维护,注意现有促销策略与下一步推出产品入市策略衔接和避免冲突。
销售价格制定和优惠价格促销均需根据《价格审批流程》,并妥善填写审批表格报批及备案。
销售经理通过例会制度来实时总结销售的市场机会及抗性,帮助置业顾问即使解决问题。对累积的客户日常管理,对处于看房、预定、签约、付款及按揭办理、已购房等不同阶段的潜在客户、准客户、老客户实时统计反馈。

尾盘期 :项目销售完成90%左右
销售策略:充分利用项目已有知名度及客户关系营销,针对剩余房源分析并针对性的做出促销政策。控制销售及宣传预算,对项目总体营销目标、预算评估。除必备岗位外,撤出其他销售人员。根据《销售过程管理流程》剩余销售任务转物业公司,配置一名客服专员。
价格优惠促销应按照《价格审批流程》中作业指引进行。

◎ 销控目标与定价
销控与销售目标分解
销控与定价策略
★ 销控执行
销控作用:通过对项目房源及附属物的销售控制,实现销售速率、价格、产品组合的最优结果,赢得市场和客户。
目标:
1、现有房源的最优组合,根据户型、面积、位置、单价等差异搭配同期推出。
2、优质房源分期入市,促进全部房源的客户关注度,同时有利于价格调整。
销控表需随销售方案同时报批,分期推出房源时销控变动或特殊房源销控采用同样报批流程。

◎ 项目定位依据
要素 内容 权重分
区域宏观经济 经济发展阶段与居民对住宅的需求直接相关,评估地区经济及人均可支配收入,了解市场属于初期、缓慢发展、扩张期等。项目不超越所在地环境 30%

项目目标 对项目销售目标、形象目标左右项目定位。定位需与销售速度、利润指标挂钩。面向高端市场、中低端市场等细分。 30%
潜在客群 客户需求偏好存在区域差异,群体差异。定位要针对客群期望并引导该期望落实为具体形象 10%
项目产品组合 产品本身塑造和区别客户群,项目中不同产品可以差异定位,但需要有至少一类产品能主要代表项目,那么主要的项目定位宣传围绕代表产品开展。 20%
竞争环境 与竞争对手差异化或者借力跟随,都是为了强化项目形象,与客户群心里感受匹配。 10%
项目定位为定性指标,非价格等定量指标,并没有组合式权重计算方法,这里的权重分指标仅提供重要性参考。
◎ 宣传推广及文案设计概要
★ 设计稿、文案稿件,均需使用《设计任务书》来明确变更、确认内容、讨论结果、需要广告供应商项目负责人、设计任务发出方负责人签字确认。具体宣传包装任务如广告制作、安装、发布、活动布置等内容需使用《任务沟通函》并由上述双方负责人签字确认。
文案:
1、主广告语确认:由品牌管理中心与广告供应方沟通,提出部分广告语选择,出发点是项目定位。经各中心及项目公司多方沟通后确认。
2、其他广告语、软性宣传文字:通过卖点提炼、客户群接受度分析,项目营销团队对综合宣传各类广告语提出意见,由广告供应商提供文案稿,经审核修改后备案。
3、文案定稿后需培训全体销售人员,对宣传内容熟悉并针对促销广告语做好解释的统一说辞。每期销售政策培训应与宣传内容相符。
设计稿:
1、 设计稿内容审核需考虑如下因素:表现内容与项目主体定位是否一致、基本美感、突出内容及其他传递内容是否清晰、详略得当,形式或尺寸是否利于发布、投放或客户接纳使用。系列设计稿应统一初稿,统一讨论,确定签好内容衔接一致、风格统一或针对性明确。
2、 所有设计稿均需随《设计任务书》留印刷稿、小样备案。
广告制作、发布:
1、制作、发布方均为有资质完成该任务的供应商,在发布前项目营销负责人应对供应商资质审核。
2、广告印刷制作等每期《任务沟通函》备案,考虑广告制作单位成本受原材料价格等因素,用以适时核查每期制作费用波动。
3、广告发布安装需根据项目所在地工商、城管及可能有管辖权的政府部门提前报备报批,一般应提前15~30天进行。与广告位拥有方签署协议。如果该项报批手续由广告发布商负责,应及时跟进督促,了解所有报批手续进展并留档。

四、如何为房产业做策划营销?

地产营销策划

笔者是从传统媒体报纸出来。从毕业就进入报社,做了6的时间。2016年开始从事于新媒体工作,以及内容运营,一直以来都是服务地产行业,平时跟房地产营销策划打交道较多。关于房地产营销策划,尤其是新媒体的使用和运营,分享一些心得:【一】用户受众的变化。结合媒体来看,现在用户的习惯变化非常


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